Ferienimmobilie am Meer kaufen: worauf es wirklich ankommt
Die meisten Fehler beim Kauf am Meer passieren nicht beim Preis, sondern bei Dingen, die im Sommer niemand sieht. Sechs Punkte, die den Unterschied machen.
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Erste Strandlage, Meerblick, strandnah — drei sehr verschiedene Dinge
Diese drei Begriffe stehen in jeder Anzeige und bedeuten überall etwas anderes. „Erste Strandlage" heisst in manchen Ländern, dass zwischen Haus und Wasser nichts steht — in anderen, dass eine Strasse dazwischenliegt. „Meerblick" kann der Blick vom Balkon über die Dächer sein, sichtbar nur, wenn man sich an die Brüstung stellt. „Strandnah" ist gar nicht definiert.
Fragen Sie nach Metern, nicht nach Worten. Wie viele Meter bis zum Wasser, wie viele bis zum nächsten Lebensmittelladen, wie viele bis zur nächsten Bushaltestelle. Und lassen Sie sich sagen, was zwischen Haus und Meer liegt — eine Düne, eine Strasse, ein Nachbargrundstück, das noch bebaut werden darf.
Der letzte Punkt ist der wichtigste und wird am häufigsten vergessen: Ein freies Grundstück vor Ihrem Haus ist kein Meerblick, sondern eine Baulücke mit Aussicht. Was dort entstehen darf, steht im Bebauungsplan, nicht im Exposé.
Salz frisst alles, was nicht dafür gemacht ist
Ein Haus hundert Meter vom Wasser altert schneller als dasselbe Haus zehn Kilometer landeinwärts. Salz in der Luft greift Metall an, dringt in Putz und Beton, lässt Armierungseisen rosten und Fensterbeschläge klemmen. Das sieht man einem frisch gestrichenen Haus im Juli nicht an.
Worauf zu achten ist: Fenster- und Türbeschläge, Geländer, Aussenleuchten, Klimaaussengeräte, sichtbare Betonkanten an Balkonen. Rostfahnen und abplatzender Putz an Balkonunterseiten sind ein ernstes Zeichen — dort liegt die Armierung oft nur wenige Zentimeter tief.
Rechnen Sie damit, dass am Meer häufiger gestrichen, gewartet und ersetzt wird als im Binnenland. Das ist kein Mangel, sondern normal. Es gehört nur in die Rechnung, bevor man kauft, nicht danach.
Fahren Sie im November hin
Fast jeder besichtigt in der Saison. Dann ist alles offen, das Licht ist gut, der Ort lebt. Der entscheidende Besuch ist der zweite — in der Nebensaison.
Prüfen Sie dann: Was hat noch auf? Gibt es einen Laden, der das ganze Jahr öffnet, einen Arzt, eine Apotheke, eine Busverbindung? Wie kommt man vom Flughafen hin, wenn die Saisonflüge nicht fliegen? In manchen Ferienorten wohnen im Winter zwei Dutzend Menschen, und der nächste offene Supermarkt ist vierzig Minuten entfernt.
Das ist kein Ausschlusskriterium — viele kaufen bewusst dort, wo im Winter Ruhe herrscht. Aber man sollte es vorher wissen und nicht im Januar merken.
Wer macht das alles, wenn Sie nicht da sind?
Eine Ferienimmobilie steht die meiste Zeit leer. Jemand muss trotzdem lüften, den Garten wässern, nach einem Sturm nachsehen, Post annehmen, den Handwerker hereinlassen. Wenn Sie vermieten, kommen Schlüsselübergabe, Reinigung und Wäsche dazu.
Klären Sie das vor dem Kauf, nicht danach. Gibt es vor Ort eine Verwaltung, die das übernimmt, und was kostet sie? In Anlagen mit gemeinsamer Verwaltung gibt es oft eine monatliche Umlage — lassen Sie sich zeigen, was sie enthält und was nicht, und wie sie sich in den letzten Jahren entwickelt hat.
Aus eigener Erfahrung: Der Unterschied zwischen einer Ferienimmobilie, die Freude macht, und einer, die Last ist, liegt fast nie am Haus. Er liegt daran, ob jemand vor Ort ist, den man anrufen kann.
Der Kaufpreis ist nicht die Rechnung
Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten, und die fallen je nach Land sehr unterschiedlich aus — Grunderwerbsteuer oder Stempelabgabe, Notar oder Anwalt, Grundbucheintrag, oft eine Maklercourtage, je nach Land auch Mehrwertsteuer beim Neubau.
Dazu kommt, was danach jedes Jahr anfällt: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsumlage, Strom und Wasser auch im leeren Haus, Wartung, Rücklage für grössere Reparaturen. Bei einer Immobilie am Meer ist die Rücklage kein theoretischer Posten.
Lassen Sie sich beides vor der Unterschrift schriftlich aufstellen — die einmaligen Kosten und die jährlichen. Wer nur den Kaufpreis rechnet, rechnet die Hälfte.
Lassen Sie die Papiere prüfen, bevor Sie sich verlieben
Prüfen lassen sollte man immer, und zwar von jemandem, der im Land des Objekts zugelassen ist und nicht am Verkauf verdient. Die Fragen sind überall ähnlich: Gehört das Objekt dem, der es verkauft? Gibt es einen eingetragenen Titel oder nur einen Kaufvertrag? Lasten oder Hypotheken? Wurde gebaut, was genehmigt war, und gibt es eine Abnahme? Bei Wohnungen: Wie sind die gemeinsamen Teile geregelt?
Zwei Punkte, die in mehreren Ländern regelmässig Ärger machen: erstens Objekte, bei denen die Eigentumsübertragung im Grundbuch noch aussteht, obwohl der Bau längst fertig ist — dann kauft man eine Anwartschaft, nicht ein Haus. Zweitens Anbauten und Pools, die ohne Genehmigung entstanden sind und die der neue Eigentümer legalisieren oder zurückbauen muss.
Als Ausländer gelten mancherorts zusätzliche Regeln — Genehmigungen, Flächengrenzen, Beschränkungen nahe der Küste oder in Grenzgebieten. Das ist kein Hindernis, aber es will vorher geklärt sein.
Und wenn Sie so weit sind
Wenn Sie wissen, was Sie suchen, hilft Ihnen unsere Suche weiter: Objekte aus mehreren Ländern, jedes genau einmal, mit Entfernungen zum Wasser in Metern statt in Adjektiven. Und wenn Sie selbst etwas anzubieten haben, erfahren Sie hier, wie das Einstellen abläuft.
Dieser Text ist eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom Land, vom Objekt und von Ihrer Lage ab — lassen Sie es vor Ort prüfen.