Die Fragen, die Sie vor dem Kauf stellen müssen
Was eine Immobilie im Ausland kostet und welche Regeln für Sie gelten, hängt vom Land ab, vom Objekt und davon, ob Sie EU-Bürger sind. Niemand kann Ihnen das pauschal sagen. Aber man kann Ihnen sagen, welche Fragen Sie stellen müssen — und wem.
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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom Land, vom Objekt, von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrer persönlichen Lage ab und kann sich jederzeit ändern. Lassen Sie sich vor jeder Entscheidung von einer im betreffenden Land zugelassenen Fachperson beraten.
Warum hier keine Zahlen stehen
Sie finden im Netz viele Seiten, die Ihnen sagen, wie hoch die Erwerbsnebenkosten in einem Land sind. Manche davon stimmen. Welche, merken Sie erst beim Notartermin.
Steuersätze ändern sich, Freibeträge gelten nur unter Bedingungen, Regeln für Käufer aus dem Ausland unterscheiden sich danach, ob Sie EU-Bürger sind, wo das Objekt liegt und wofür Sie es nutzen wollen. Eine Zahl, die für einen deutschen Käufer einer Zweitwohnung in einer Region gilt, kann für einen Schweizer im Nachbarort falsch sein.
Deshalb steht hier keine einzige. Was hier steht, ist die Liste der Fragen — nach Ansprechpartner sortiert. Drucken Sie sie aus, nehmen Sie sie mit, hören Sie zu, wie sicher die Antworten kommen. Wer auf eine dieser Fragen ausweicht, hat Ihnen schon etwas gesagt.
An den Verkäufer oder Makler
Wem gehört das Objekt im Grundbuch — und ist das dieselbe Person, die hier verkauft? Gibt es einen eingetragenen Eigentumstitel, oder steht die Übertragung noch aus? Bestehen Lasten, Hypotheken, Wege- oder Nutzungsrechte?
Wurde gebaut, was genehmigt war? Gibt es eine Abnahme oder Fertigstellungsbescheinigung? Sind Anbauten, Pool, Terrassenüberdachung genehmigt — und wenn nicht, was folgt daraus für mich?
Was zahle ich jährlich, wenn ich hier nichts tue: Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsumlage, Grundgebühren für Strom und Wasser? Und bitte nicht geschätzt, sondern aus den Abrechnungen der letzten beiden Jahre.
Warum wird verkauft, und wie lange steht das Objekt schon am Markt? Beides sagt Ihnen mehr über den Preis als jede Bewertung.
An einen Anwalt im Land des Objekts
Wichtig ist nicht nur, dass Sie einen haben — sondern dass er im Land des Objekts zugelassen ist, Ihre Sprache oder Englisch spricht und nicht am Verkauf verdient. Ein Anwalt, den der Verkäufer empfiehlt, vertritt nicht automatisch Sie.
Fragen Sie ihn: Was muss vor der Anzahlung geprüft sein? Wie wird sichergestellt, dass mein Geld erst fliesst, wenn die Übertragung gesichert ist — gibt es Treuhand, und wer führt sie? Welche Fristen laufen nach der Unterschrift, und was passiert, wenn eine Seite sie versäumt?
Dann die Fragen zu Ihrer Person: Gelten für Käufer aus dem Ausland zusätzliche Regeln — Genehmigungen, Flächengrenzen, Beschränkungen nahe der Küste oder an Grenzen? Macht es einen Unterschied, ob ich EU-Bürger bin? Brauche ich eine Steuernummer, ein Konto im Land, eine Vertretung vor Ort?
Und die Frage, die man selten stellt: Was passiert mit dieser Immobilie im Erbfall — nach welchem Recht, mit welchen Steuern, und was sollte ich jetzt regeln, damit meine Kinder es später nicht ausbaden?
An einen Steuerberater — möglichst in beiden Ländern
Beim Kauf: Welche Erwerbsnebenkosten fallen an, in welcher Höhe und wann sind sie fällig? Gibt es einen Unterschied zwischen Neubau und Bestand? Sind Nachzahlungen möglich, wenn die Behörde den Wert später anders ansetzt als den Kaufpreis?
Im Besitz: Was zahle ich laufend im Land des Objekts? Muss ich dort eine Erklärung abgeben, auch wenn ich nicht vermiete? Und was davon betrifft mich zusätzlich in meinem Heimatland — es gibt Doppelbesteuerungsabkommen, aber sie greifen nicht überall gleich.
Bei Vermietung: Wo wird versteuert, welche Kosten sind absetzbar, muss ich mich im Land registrieren, brauche ich eine Lizenz für Kurzzeitvermietung? Letzteres ist in einigen Ferienregionen inzwischen streng geregelt und wird kontrolliert.
Beim Verkauf: Wie wird ein Gewinn besteuert, gibt es Haltefristen, wird beim Verkauf durch Ausländer etwas einbehalten?
An die Verwaltung oder Eigentümergemeinschaft
Bei einer Wohnung oder einem Haus in einer Anlage entscheidet die Verwaltung darüber mit, wie angenehm das Eigentum wird — und wie teuer.
Fragen Sie: Was enthält die monatliche Umlage genau, und was ausdrücklich nicht? Wie hat sie sich in den letzten drei Jahren entwickelt? Gibt es Rücklagen, und wie hoch sind sie gemessen an dem, was in den nächsten Jahren ansteht — Dach, Fassade, Pooltechnik, Aufzug?
Stehen Sonderumlagen im Raum? Gibt es offene Streitigkeiten oder Verfahren in der Gemeinschaft? Wie viele Einheiten sind vermietet, wie viele selbst genutzt, wie viele stehen leer? Und wenn Sie vermieten wollen: Ist das nach der Hausordnung überhaupt erlaubt?
An sich selbst
Wie oft werde ich realistisch hier sein — nicht im ersten Jahr, sondern im fünften? Wer fährt mit, und wie lange noch?
Wenn ich vermieten will: Wer macht die Übergabe, die Reinigung, die Wäsche, die Antworten auf Anfragen? Rechne ich mit den Wochen, die ich hoffe, oder mit denen, die der Ort tatsächlich hergibt — und habe ich die Wochen abgezogen, in denen ich selbst da bin? Genau dort geht die Rechnung meistens schief.
Und die unbequemste Frage: Wie komme ich wieder heraus? Wie lange stehen vergleichbare Objekte hier am Markt, bevor sie verkauft sind? Wer eine Ferienimmobilie kauft und den Wiederverkauf nie durchdacht hat, hat nur die halbe Entscheidung getroffen.
Noch eine Bemerkung
Die meisten dieser Fragen kosten nichts ausser dem Mut, sie zu stellen. Ein Verkäufer, der sie sachlich beantwortet, ist ein gutes Zeichen — und einer, der abwinkt, ebenfalls.