Las preguntas que debe hacer antes de comprar
Lo que cuesta un inmueble en el extranjero y qué normas se le aplican depende del país, del inmueble y de si usted es ciudadano de la UE. Nadie puede decírselo de forma general. Pero sí se le puede decir qué preguntas hacer, y a quién.
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Toda la información se ofrece sin garantía. Este texto es una orientación y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Lo que se aplica en su caso depende del país, del inmueble, de su nacionalidad y de su situación personal, y puede cambiar en cualquier momento. Antes de tomar cualquier decisión, consulte a un profesional habilitado en el país correspondiente.
Por qué aquí no hay cifras
En internet encontrará muchas páginas que le dicen a cuánto ascienden los gastos de compra en un país. Algunas aciertan. Cuáles, lo descubre en la notaría.
Los tipos impositivos cambian, las exenciones solo se aplican bajo ciertas condiciones, y las normas para compradores extranjeros varían según si es usted ciudadano de la UE, dónde está el inmueble y para qué quiere usarlo. Una cifra válida para un comprador alemán de una segunda vivienda en una región puede ser errónea para un comprador suizo en el pueblo de al lado.
Por eso aquí no hay ni una. Lo que hay es la lista de preguntas, ordenada por interlocutor. Imprímala, llévela consigo y escuche con qué seguridad llegan las respuestas. Quien esquiva una de estas preguntas ya le ha dicho algo.
Al vendedor o a la agencia
¿A quién pertenece el inmueble según el registro, y es la misma persona que lo vende? ¿Hay un título de propiedad inscrito o la transmisión sigue pendiente? ¿Existen cargas, hipotecas, servidumbres de paso o de uso?
¿Se construyó lo que estaba autorizado? ¿Hay certificado de final de obra o de primera ocupación? ¿Están autorizadas las ampliaciones, la piscina, el porche cubierto? Y si no, ¿qué consecuencias tiene para mí?
¿Cuánto pago al año si aquí no hago nada: impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, cuota de administración, cuotas fijas de luz y agua? Y no una estimación, por favor, sino las liquidaciones de los dos últimos años.
¿Por qué se vende, y cuánto tiempo lleva en el mercado? Ambas cosas le dicen más sobre el precio que cualquier tasación.
A un abogado en el país del inmueble
Lo importante no es solo tener uno, sino que esté habilitado en el país del inmueble, hable su idioma o inglés y no gane nada con la venta. Un abogado recomendado por el vendedor no le representa automáticamente a usted.
Pregúntele: ¿qué hay que haber comprobado antes de pagar una señal? ¿Cómo se garantiza que mi dinero solo se mueve cuando la transmisión está asegurada? ¿Hay depósito en garantía, y quién lo gestiona? ¿Qué plazos corren tras la firma, y qué pasa si una de las partes no los cumple?
Después, las preguntas sobre usted: ¿se aplican normas adicionales a compradores extranjeros, como autorizaciones, límites de superficie o restricciones cerca de la costa o de las fronteras? ¿Cambia algo que sea ciudadano de la UE? ¿Necesito un número de identificación fiscal, una cuenta en el país, un representante local?
Y la pregunta que casi nadie hace: ¿qué pasa con este inmueble en caso de herencia? ¿Según qué derecho, con qué impuestos, y qué debería dejar resuelto ahora para que mis hijos no tengan que cargar con ello después?
A un asesor fiscal, a ser posible en ambos países
En la compra: ¿qué gastos de adquisición hay, de qué cuantía y cuándo vencen? ¿Hay diferencia entre obra nueva y segunda mano? ¿Puede haber pagos adicionales si la administración valora después el inmueble de forma distinta al precio de compra?
Durante la propiedad: ¿qué pago de forma periódica en el país del inmueble? ¿Tengo que presentar una declaración allí aunque no alquile? ¿Y qué me afecta además en mi país de residencia? Existen convenios para evitar la doble imposición, pero no funcionan igual en todas partes.
Si alquila: ¿dónde tributa, qué gastos son deducibles, tengo que registrarme en el país, necesito una licencia de alquiler vacacional? Esto último está ya estrictamente regulado en varias regiones turísticas, y se controla.
En la venta: ¿cómo tributa una ganancia, hay plazos mínimos de tenencia, se retiene algo cuando vende un no residente?
A la administración o la comunidad de propietarios
En un piso o una casa dentro de una urbanización, la administración decide en buena parte lo agradable que resulta la propiedad, y lo cara.
Pregunte: ¿qué incluye exactamente la cuota mensual, y qué no incluye expresamente? ¿Cómo ha evolucionado en los últimos tres años? ¿Hay un fondo de reserva, y qué tamaño tiene frente a lo que viene en los próximos años: cubierta, fachada, instalación de la piscina, ascensor?
¿Hay derramas previstas? ¿Hay litigios o procedimientos abiertos en la comunidad? ¿Cuántas viviendas están alquiladas, cuántas ocupadas por sus propietarios, cuántas vacías? Y si quiere alquilar: ¿lo permiten siquiera los estatutos?
A usted mismo
¿Con qué frecuencia estaré aquí de verdad, no el primer año, sino el quinto? ¿Quién viene conmigo, y durante cuánto tiempo más?
Si quiero alquilar: ¿quién hace la entrega de llaves, la limpieza, la ropa de cama, las respuestas a las consultas? ¿Cuento con las semanas que espero o con las que el lugar ofrece de verdad? ¿Y he descontado las semanas en que estoy yo? Justo ahí es donde el cálculo suele fallar.
Y la pregunta más incómoda: ¿cómo salgo de esto? ¿Cuánto tiempo están en el mercado los inmuebles comparables antes de venderse? Quien compra una vivienda vacacional sin haber pensado en la reventa solo ha tomado la mitad de la decisión.
Una última observación
La mayoría de estas preguntas no cuestan nada, salvo el valor de hacerlas. Un vendedor que las responde con serenidad es buena señal. Y uno que les resta importancia, también.