Les questions à poser avant d’acheter

Pourquoi il n’y a aucun chiffre ici

On trouve en ligne beaucoup de pages qui indiquent le montant des frais d’acquisition dans tel ou tel pays. Certaines ont raison. Lesquelles, vous le découvrez chez le notaire.

Les taux d’imposition changent, les abattements ne s’appliquent que sous conditions, et les règles pour les acheteurs étrangers varient selon que vous êtes citoyen de l’UE, selon l’emplacement du bien et selon l’usage que vous voulez en faire. Un chiffre valable pour un acheteur allemand d’une résidence secondaire dans une région peut être faux pour un acheteur suisse dans le village voisin.

C’est pourquoi il n’y en a pas un seul ici. Ce qui figure ici, c’est la liste des questions, classées par interlocuteur. Imprimez-la, emportez-la, et écoutez avec quelle assurance les réponses arrivent. Celui qui esquive l’une de ces questions vous a déjà appris quelque chose.

Au vendeur ou à l’agent immobilier

À qui le bien appartient-il selon le registre foncier — et est-ce la même personne qui le vend ici ? Existe-t-il un titre de propriété inscrit, ou le transfert est-il encore en suspens ? Existe-t-il des charges, des hypothèques, des servitudes de passage ou d’usage ?

A-t-on construit ce qui était autorisé ? Existe-t-il une réception ou un certificat d’achèvement ? Les extensions, la piscine, la pergola sont-elles autorisées — et sinon, qu’en résulte-t-il pour moi ?

Que vais-je payer chaque année si je ne fais rien ici : taxe foncière, assurance, charges de gestion, abonnements d’électricité et d’eau ? Et pas une estimation, s’il vous plaît, mais les décomptes des deux dernières années.

Pourquoi le bien est-il vendu, et depuis combien de temps est-il sur le marché ? Les deux vous en disent plus sur le prix que n’importe quelle estimation.

À un avocat dans le pays du bien

L’important n’est pas seulement d’en avoir un, mais qu’il soit habilité dans le pays du bien, qu’il parle votre langue ou l’anglais et qu’il ne gagne rien à la vente. Un avocat recommandé par le vendeur ne vous représente pas automatiquement.

Demandez-lui : que faut-il avoir vérifié avant de verser un acompte ? Comment garantit-on que mon argent ne part que lorsque le transfert est assuré — existe-t-il un séquestre, et qui le tient ? Quels délais courent après la signature, et que se passe-t-il si une partie ne les respecte pas ?

Puis les questions qui vous concernent personnellement : des règles supplémentaires s’appliquent-elles aux acheteurs étrangers — autorisations, limites de surface, restrictions près des côtes ou des frontières ? Le fait d’être citoyen de l’UE fait-il une différence ? Ai-je besoin d’un numéro fiscal, d’un compte dans le pays, d’un représentant sur place ?

Et la question qu’on pose rarement : qu’advient-il de ce bien en cas de succession — selon quel droit, avec quels impôts, et que dois-je régler dès maintenant pour que mes enfants n’en paient pas le prix plus tard ?

À un conseiller fiscal — idéalement dans les deux pays

À l’achat : quels frais d’acquisition s’appliquent, à quelle hauteur et quand sont-ils exigibles ? Y a-t-il une différence entre le neuf et l’ancien ? Des rappels sont-ils possibles si l’administration évalue ensuite le bien autrement que le prix d’achat ?

Pendant la détention : que vais-je payer régulièrement dans le pays du bien ? Dois-je y déposer une déclaration même si je ne loue pas ? Et qu’est-ce qui me concerne en plus dans mon pays de résidence — il existe des conventions contre la double imposition, mais elles ne s’appliquent pas partout de la même façon.

En cas de location : où l’imposition a-t-elle lieu, quels frais sont déductibles, dois-je m’enregistrer dans le pays, ai-je besoin d’une autorisation de location saisonnière ? Ce dernier point est désormais strictement réglementé dans plusieurs régions touristiques, et il est contrôlé.

À la revente : comment une plus-value est-elle imposée, existe-t-il des durées de détention, retient-on quelque chose quand un étranger vend ?

Au syndic ou à la copropriété

Pour un appartement ou une maison dans une résidence, le syndic contribue largement à rendre la propriété agréable — et à en déterminer le coût.

Demandez : que comprennent exactement les charges mensuelles, et qu’est-ce qui en est expressément exclu ? Comment ont-elles évolué au cours des trois dernières années ? Existe-t-il des réserves, et à combien s’élèvent-elles au regard de ce qui arrive dans les prochaines années — toiture, façade, équipement de la piscine, ascenseur ?

Des appels de fonds exceptionnels sont-ils envisagés ? Y a-t-il des litiges ou des procédures en cours dans la copropriété ? Combien de logements sont loués, combien occupés par leurs propriétaires, combien vides ? Et si vous voulez louer : le règlement de copropriété le permet-il seulement ?

À vous-même

À quelle fréquence serai-je réellement ici — pas la première année, mais la cinquième ? Qui m’accompagne, et pour combien de temps encore ?

Si je veux louer : qui fait la remise des clés, le ménage, le linge, les réponses aux demandes ? Est-ce que je compte avec les semaines que j’espère, ou avec celles que l’endroit offre réellement — et ai-je déduit les semaines où j’y suis moi-même ? C’est là que le calcul dérape le plus souvent.

Et la question la plus inconfortable : comment en sortir ? Combien de temps des biens comparables restent-ils ici sur le marché avant d’être vendus ? Qui achète une maison de vacances sans avoir réfléchi à la revente n’a pris que la moitié de la décision.

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