Comprar uma casa de férias junto ao mar: o que conta realmente
A maioria dos erros numa compra junto ao mar não tem que ver com o preço. Tem que ver com aquilo que ninguém vê no verão. Seis pontos que fazem a diferença.
8 min de leitura
Todas as informações sem garantia. Este texto serve de orientação e não substitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. O que se aplica ao seu caso depende do país, do imóvel, da sua nacionalidade e das suas circunstâncias pessoais, e pode mudar a qualquer momento. Antes de qualquer decisão, procure aconselhamento junto de um profissional habilitado no país em causa.
Primeira linha de mar, vista mar, perto da praia: três coisas muito diferentes
Estas três expressões aparecem em todos os anúncios e significam algo diferente em cada lugar. «Primeira linha de mar» significa, nalguns países, que nada se interpõe entre a casa e a água; noutros, que passa uma estrada pelo meio. «Vista mar» pode ser a vista da varanda por cima dos telhados, visível apenas quando se debruça sobre a guarda. «Perto da praia» não tem definição nenhuma.
Peça metros, não adjetivos. Quantos metros até à água, quantos até à mercearia mais próxima, quantos até à paragem de autocarro mais próxima. E peça que lhe digam o que fica entre a casa e o mar: uma duna, uma estrada, um lote vizinho que ainda pode ser construído.
Este último ponto é o mais importante e o mais esquecido. Um lote vazio em frente da sua casa não é vista mar; é um vazio de construção com uma boa perspetiva. O que lá pode ser construído consta do plano municipal, não da brochura.
O sal corrói tudo o que não foi feito para ele
Uma casa a cem metros da água envelhece mais depressa do que a mesma casa dez quilómetros para o interior. O sal transportado pelo ar ataca o metal, entra no reboco e no betão, enferruja as armaduras e emperra os ferragens das janelas. Nada disso se vê numa casa acabada de pintar em julho.
O que observar: ferragens de janelas e portas, guardas, luminárias exteriores, unidades de ar condicionado, bordos de betão à vista nas varandas. Escorrências de ferrugem e reboco a descascar na parte inferior das varandas são um sinal sério: aí a armadura fica muitas vezes a poucos centímetros de profundidade.
Conte com pinturas, manutenções e substituições mais frequentes junto ao mar do que no interior. Isso não é um defeito, é normal. Simplesmente deve entrar nas contas antes da compra, não depois.
Volte em novembro
Quase toda a gente visita em época alta. Está tudo aberto, a luz é boa, o lugar tem vida. A visita que decide é a segunda, fora de época.
Verifique então: o que continua aberto? Há uma loja que trabalha todo o ano, um médico, uma farmácia, um autocarro? Como se chega lá a partir do aeroporto quando acabam os voos sazonais? Algumas estâncias têm duas dezenas de residentes no inverno e o supermercado aberto mais próximo fica a quarenta minutos.
Isto não é um motivo contra a compra: muitos escolhem precisamente os lugares que ficam tranquilos no inverno. Mas convém sabê-lo antes, e não descobri-lo em janeiro.
Quem trata de tudo isto quando não está lá?
Uma casa de férias está vazia a maior parte do ano. Mesmo assim, alguém tem de a arejar, regar o jardim, verificar depois de uma tempestade, recolher o correio, abrir a porta ao canalizador. Se arrendar, acrescente a entrega de chaves, a limpeza e as roupas de cama.
Resolva isto antes da compra, não depois. Existe no local uma gestão que assuma esse serviço e quanto custa? Em empreendimentos com gestão comum há normalmente um encargo mensal: peça que lhe mostrem o que inclui, o que não inclui e como evoluiu nos últimos anos.
Por experiência: a diferença entre uma casa de férias que dá prazer e uma que dá peso quase nunca está no edifício. Está em haver, ou não, alguém no local a quem possa telefonar.
O preço de compra não é a conta final
Ao preço acrescem os custos de aquisição, que variam muito consoante o país: imposto sobre a transmissão ou imposto do selo, notário ou advogado, registo predial, muitas vezes uma comissão de mediação e, nalguns países, IVA na construção nova.
Depois vêm os custos anuais: imposto sobre o imóvel, seguro, encargo de condomínio, eletricidade e água mesmo com a casa vazia, manutenção e uma reserva para reparações maiores. Numa casa junto ao mar, essa reserva não é uma rubrica teórica.
Peça que lhe apresentem ambos por escrito antes de assinar: os custos únicos e os anuais. Quem orçamenta apenas o preço de compra orçamenta metade.
Mande verificar os documentos antes de se apaixonar
Mande verificar sempre, por alguém habilitado no país onde está o imóvel e que não ganhe nada com a venda. As perguntas são semelhantes em toda a parte: o imóvel pertence a quem o está a vender? Existe um título de propriedade registado ou apenas um contrato de compra e venda? Há ónus ou hipotecas? Foi construído o que foi licenciado e houve vistoria/licença de utilização? No caso de apartamentos: como estão regulamentadas as partes comuns?
Dois pontos causam problemas com regularidade em vários países. Primeiro, imóveis cuja transmissão do título continua pendente embora o edifício esteja concluído há muito: nesse caso está a comprar uma expectativa, não uma casa. Segundo, ampliações e piscinas construídas sem licença, que o novo proprietário terá de legalizar ou demolir.
Enquanto comprador estrangeiro, nalguns locais aplicam-se regras adicionais: autorizações, limites de dimensão, restrições junto à costa ou em zonas fronteiriças. Nada disso é um obstáculo, mas deve ser esclarecido com antecedência.
E quando estiver pronto
Assim que souber o que procura, a nossa pesquisa ajuda: imóveis de vários países, cada um listado uma única vez, com distâncias à água em metros em vez de adjetivos. E se tiver algo para oferecer, aqui explicamos como funciona a publicação.