As perguntas que tem de fazer antes de comprar
Quanto custa um imóvel no estrangeiro, e que regras se aplicam ao seu caso, depende do país, do imóvel e de ser ou não cidadão da UE. Ninguém lhe pode dizer isso em termos gerais. Mas alguém lhe pode dizer que perguntas fazer, e a quem.
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Todas as informações sem garantia. Este texto serve de orientação e não substitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. O que se aplica ao seu caso depende do país, do imóvel, da sua nacionalidade e das suas circunstâncias pessoais, e pode mudar a qualquer momento. Antes de qualquer decisão, procure aconselhamento junto de um profissional habilitado no país em causa.
Porque é que aqui não há números
Há muitas páginas na internet a dizer a quanto ascendem os custos de aquisição num determinado país. Algumas estão certas. Quais, descobre-se no notário.
As taxas mudam, as isenções só se aplicam sob certas condições e as regras para compradores do estrangeiro diferem consoante seja cidadão da UE, onde fica o imóvel e para que o pretende usar. Um valor válido para um alemão que compra uma segunda casa numa região pode estar errado para um comprador suíço na aldeia ao lado.
Por isso, aqui não há nenhum. O que há é a lista de perguntas, organizada por destinatário. Imprima-a, leve-a consigo e repare na segurança com que as respostas chegam. Quem se esquiva a uma destas perguntas já lhe disse alguma coisa.
Ao vendedor ou ao mediador
Quem é o proprietário segundo o registo, e é essa a mesma pessoa que está a vender? Existe um título de propriedade registado ou a transmissão ainda está pendente? Há ónus, hipotecas, servidões de passagem ou direitos de uso?
Foi construído o que foi licenciado? Existe licença de utilização ou certificado de conclusão? As ampliações, a piscina, a cobertura do terraço estão licenciadas? E, se não estiverem, que consequências tem isso para mim?
Quanto pago por ano se não fizer aqui nada: imposto sobre o imóvel, seguro, encargo de condomínio, custos fixos de eletricidade e água? E não por estimativa, por favor, mas a partir das contas dos últimos dois anos.
Porque está a ser vendido e há quanto tempo está no mercado? Ambas as respostas dizem mais sobre o preço do que qualquer avaliação.
A um advogado no país onde fica o imóvel
O importante não é apenas ter um, mas que esteja habilitado no país onde fica o imóvel, fale a sua língua ou inglês e não ganhe nada com a venda. Um advogado recomendado pelo vendedor não o representa automaticamente.
Pergunte-lhe: o que tem de ser verificado antes de qualquer sinal? Como se garante que o meu dinheiro só sai quando a transmissão estiver assegurada? Existe uma conta de garantia e quem a detém? Que prazos começam a correr depois da assinatura e o que acontece se uma das partes falhar um deles?
Depois, as perguntas sobre si: aplicam-se regras adicionais a compradores do estrangeiro, como autorizações, limites de dimensão, restrições junto à costa ou perto de fronteiras? Faz diferença ser cidadão da UE? Preciso de número de contribuinte, de conta no país, de um representante local?
E a pergunta que raramente se faz: o que acontece a este imóvel quando eu morrer, segundo que lei, com que impostos, e o que devo tratar agora para que os meus filhos não tenham de resolver isso mais tarde?
A um consultor fiscal, de preferência nos dois países
Na compra: que custos de aquisição surgem, em que montante e quando são devidos? Há diferença entre construção nova e imóvel usado? Pode haver uma liquidação adicional se a autoridade avaliar depois o valor de forma diferente do preço de compra?
Durante a propriedade: quanto pago de forma corrente no país do imóvel? Tenho de entregar lá uma declaração mesmo que não arrende? E o que disso me afeta adicionalmente no meu país? Existem convenções para evitar a dupla tributação, mas não funcionam da mesma maneira em toda a parte.
Se arrendar: onde é tributado, que custos são dedutíveis, tenho de me registar no país, preciso de licença para arrendamento de curta duração? Este último ponto está hoje fortemente regulado em várias regiões turísticas e é fiscalizado.
Na venda: como é tributada a mais-valia, existem prazos de detenção, é retida alguma quantia quando vende um proprietário estrangeiro?
À administração ou ao condomínio
Num apartamento, ou numa casa dentro de um empreendimento, a administração pesa muito no quanto a propriedade será agradável, e no quanto será cara.
Pergunte: o que inclui exatamente o encargo mensal e o que expressamente não inclui? Como evoluiu nos últimos três anos? Existem reservas e qual a sua dimensão face ao que se avizinha: telhado, fachada, equipamento da piscina, elevador?
Há quotas extraordinárias à vista? Existem litígios ou processos pendentes dentro do condomínio? Quantas frações estão arrendadas, quantas ocupadas pelos proprietários, quantas vazias? E se pretende arrendar: isso é sequer permitido pelo regulamento do condomínio?
A si próprio
Com que frequência estarei aqui, realisticamente, não no primeiro ano, mas no quinto? Quem vem comigo e durante mais quantos anos?
Se quiser arrendar: quem faz a entrega de chaves, a limpeza, as roupas de cama, a resposta aos pedidos de informação? Estou a contar as semanas que espero ou as semanas que a casa dá efetivamente, e já descontei as semanas em que lá estou eu? É aí que as contas costumam falhar.
E a pergunta mais incómoda: como volto a sair? Quanto tempo ficam aqui no mercado imóveis comparáveis até serem vendidos? Quem compra uma casa de férias sem ter pensado na revenda tomou apenas metade da decisão.
Mais uma observação
A maioria destas perguntas não custa nada além da coragem de as fazer. Um vendedor que responde com clareza é um bom sinal, e um que as afasta com um gesto também é um sinal.