Οι ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε πριν από την αγορά

Γιατί εδώ δεν υπάρχουν αριθμοί

Στο διαδίκτυο θα βρείτε πολλές σελίδες που σας λένε σε πόσο ανέρχονται τα έξοδα απόκτησης σε μια χώρα. Κάποιες έχουν δίκιο. Ποιες, το μαθαίνετε στον συμβολαιογράφο.

Οι φορολογικοί συντελεστές αλλάζουν, οι απαλλαγές ισχύουν μόνο υπό προϋποθέσεις, και οι κανόνες για αγοραστές από το εξωτερικό διαφέρουν ανάλογα με το αν είστε πολίτης της ΕΕ, πού βρίσκεται το ακίνητο και για ποιον σκοπό θέλετε να το χρησιμοποιήσετε. Ένας αριθμός που ισχύει για έναν Γερμανό αγοραστή εξοχικής κατοικίας σε μια περιοχή μπορεί να είναι λάθος για έναν Ελβετό στο διπλανό χωριό.

Γι’ αυτό εδώ δεν υπάρχει ούτε ένας. Αυτό που υπάρχει είναι ο κατάλογος των ερωτήσεων, ταξινομημένος ανά συνομιλητή. Τυπώστε τον, πάρτε τον μαζί σας και προσέξτε πόσο σίγουρα έρχονται οι απαντήσεις. Όποιος αποφεύγει μία από αυτές τις ερωτήσεις, σας έχει ήδη πει κάτι.

Στον πωλητή ή τον μεσίτη

Σε ποιον ανήκει το ακίνητο σύμφωνα με το κτηματολόγιο — και είναι το ίδιο πρόσωπο που το πουλά; Υπάρχει καταχωρισμένος τίτλος ιδιοκτησίας ή η μεταβίβαση εκκρεμεί ακόμη; Υπάρχουν βάρη, υποθήκες, δουλείες διέλευσης ή χρήσης;

Χτίστηκε ό,τι είχε εγκριθεί; Υπάρχει βεβαίωση ολοκλήρωσης ή πιστοποιητικό τελικού ελέγχου; Έχουν άδεια οι επεκτάσεις, η πισίνα, το στέγαστρο της βεράντας — και αν όχι, τι σημαίνει αυτό για μένα;

Τι πληρώνω κάθε χρόνο αν δεν κάνω τίποτα εδώ: φόρο ακίνητης περιουσίας, ασφάλεια, εισφορά διαχείρισης, πάγια ρεύματος και νερού; Και όχι κατ’ εκτίμηση, παρακαλώ, αλλά από τους λογαριασμούς των δύο τελευταίων ετών.

Γιατί πωλείται, και πόσο καιρό βρίσκεται στην αγορά; Και τα δύο σας λένε περισσότερα για την τιμή από οποιαδήποτε εκτίμηση.

Σε δικηγόρο στη χώρα του ακινήτου

Σημασία δεν έχει μόνο να έχετε έναν, αλλά να έχει άδεια άσκησης επαγγέλματος στη χώρα του ακινήτου, να μιλά τη γλώσσα σας ή αγγλικά και να μην κερδίζει τίποτα από την πώληση. Ένας δικηγόρος που προτείνει ο πωλητής δεν εκπροσωπεί αυτόματα εσάς.

Ρωτήστε τον: τι πρέπει να έχει ελεγχθεί πριν από την προκαταβολή; Πώς διασφαλίζεται ότι τα χρήματά μου μετακινούνται μόνο όταν η μεταβίβαση είναι εξασφαλισμένη — υπάρχει λογαριασμός μεσεγγύησης, και ποιος τον διαχειρίζεται; Ποιες προθεσμίες τρέχουν μετά την υπογραφή, και τι γίνεται αν μία πλευρά δεν τις τηρήσει;

Έπειτα οι ερωτήσεις για εσάς: ισχύουν πρόσθετοι κανόνες για αγοραστές από το εξωτερικό — άδειες, όρια επιφάνειας, περιορισμοί κοντά στις ακτές ή στα σύνορα; Έχει διαφορά αν είμαι πολίτης της ΕΕ; Χρειάζομαι φορολογικό αριθμό, λογαριασμό στη χώρα, εκπρόσωπο επί τόπου;

Και η ερώτηση που σπάνια γίνεται: τι θα γίνει με αυτό το ακίνητο σε περίπτωση κληρονομιάς — με ποιο δίκαιο, με ποιους φόρους, και τι πρέπει να τακτοποιήσω τώρα ώστε να μην το βρουν μπροστά τους αργότερα τα παιδιά μου;

Σε φοροτεχνικό — ιδανικά και στις δύο χώρες

Στην αγορά: ποια έξοδα απόκτησης προκύπτουν, σε τι ύψος και πότε είναι απαιτητά; Υπάρχει διαφορά ανάμεσα σε νεόδμητο και μεταχειρισμένο ακίνητο; Μπορεί να προκύψει πρόσθετη οφειλή αν η αρχή εκτιμήσει αργότερα την αξία διαφορετικά από την τιμή αγοράς;

Κατά την κατοχή: τι πληρώνω σε τακτική βάση στη χώρα του ακινήτου; Πρέπει να υποβάλλω δήλωση εκεί ακόμη κι αν δεν νοικιάζω; Και τι από αυτά με αφορά επιπλέον στη χώρα μου — υπάρχουν συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας, αλλά δεν λειτουργούν παντού με τον ίδιο τρόπο.

Σε περίπτωση ενοικίασης: πού φορολογείται το εισόδημα, ποια έξοδα εκπίπτουν, πρέπει να εγγραφώ σε μητρώο στη χώρα, χρειάζομαι άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης; Το τελευταίο ρυθμίζεται πλέον αυστηρά σε αρκετές τουριστικές περιοχές και ελέγχεται.

Στην πώληση: πώς φορολογείται ένα κέρδος, υπάρχουν ελάχιστα διαστήματα κατοχής, παρακρατείται κάτι όταν πουλά αλλοδαπός;

Στη διαχείριση ή στην ένωση ιδιοκτητών

Σε ένα διαμέρισμα ή σε ένα σπίτι μέσα σε συγκρότημα, η διαχείριση καθορίζει σε μεγάλο βαθμό πόσο ευχάριστη θα είναι η ιδιοκτησία — και πόσο ακριβή.

Ρωτήστε: τι ακριβώς περιλαμβάνει η μηνιαία εισφορά, και τι ρητά δεν περιλαμβάνει; Πώς έχει εξελιχθεί τα τελευταία τρία χρόνια; Υπάρχει αποθεματικό, και πόσο μεγάλο είναι σε σχέση με όσα έρχονται τα επόμενα χρόνια — στέγη, πρόσοψη, εγκαταστάσεις πισίνας, ανελκυστήρας;

Εκκρεμούν έκτακτες εισφορές; Υπάρχουν ανοιχτές διαφορές ή διαδικασίες στην ένωση; Πόσες μονάδες νοικιάζονται, πόσες χρησιμοποιούνται από τους ιδιοκτήτες, πόσες είναι άδειες; Και αν θέλετε να νοικιάζετε: το επιτρέπει καν ο κανονισμός;

Στον εαυτό σας

Πόσο συχνά θα είμαι πραγματικά εδώ — όχι τον πρώτο χρόνο, αλλά τον πέμπτο; Ποιος έρχεται μαζί μου, και για πόσα χρόνια ακόμη;

Αν θέλω να νοικιάζω: ποιος κάνει την παράδοση κλειδιών, τον καθαρισμό, τα λευκά είδη, τις απαντήσεις στα αιτήματα; Υπολογίζω με τις εβδομάδες που ελπίζω ή με αυτές που δίνει πραγματικά ο τόπος — και έχω αφαιρέσει τις εβδομάδες που είμαι εδώ ο ίδιος; Ακριβώς εκεί στραβώνει συνήθως ο λογαριασμός.

Και η πιο άβολη ερώτηση: πώς βγαίνω ξανά; Πόσο καιρό μένουν στην αγορά συγκρίσιμα ακίνητα εδώ πριν πουληθούν; Όποιος αγοράζει εξοχικό χωρίς να έχει σκεφτεί τη μεταπώληση, έχει πάρει μόνο τη μισή απόφαση.

Περισσότερα θέματα