Le domande da fare prima di comprare
Quanto costa un immobile all’estero e quali regole valgono per lei dipende dal paese, dall’immobile e dal fatto che lei sia o meno cittadino UE. Nessuno può dirglielo in termini generali. Ma qualcuno può dirle quali domande fare, e a chi.
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Tutte le informazioni sono fornite senza garanzia. Questo testo è un orientamento e non sostituisce una consulenza legale, fiscale o di investimento. Ciò che vale nel suo caso dipende dal paese, dall’immobile, dalla sua cittadinanza e dalla sua situazione personale, e può cambiare in qualsiasi momento. Prima di ogni decisione si rivolga a un professionista qualificato nel paese interessato.
Perché qui non trova cifre
Online ci sono molte pagine che indicano a quanto ammontano i costi di acquisto in un dato paese. Alcune hanno ragione. Quali, lo scoprirà dal notaio.
Le aliquote cambiano, le agevolazioni valgono solo a certe condizioni e le regole per gli acquirenti dall’estero variano a seconda che lei sia cittadino UE, di dove si trovi l’immobile e dell’uso che intende farne. Una cifra valida per un tedesco che compra una seconda casa in una regione può essere sbagliata per un acquirente svizzero nel paese accanto.
Per questo qui non ne trova nemmeno una. Qui trova l’elenco delle domande, ordinate in base a chi porle. Lo stampi, lo porti con sé e ascolti con quanta sicurezza arrivano le risposte. Chi schiva una di queste domande le ha già detto qualcosa.
Al venditore o all’agente
A chi appartiene l’immobile secondo il registro, ed è la stessa persona che lo vende qui? Esiste un atto di proprietà registrato oppure il trasferimento è ancora in sospeso? Ci sono gravami, ipoteche, servitù di passaggio o diritti d’uso?
È stato costruito ciò che era autorizzato? Esiste un collaudo o un certificato di agibilità? Ampliamenti, piscina, copertura della terrazza sono autorizzati, e se non lo sono che cosa comporta per me?
Quanto pago ogni anno se qui non faccio nulla: imposta sugli immobili, assicurazione, spese di gestione, quote fisse di elettricità e acqua? E non stimato, per favore, ma sulla base dei rendiconti degli ultimi due anni.
Perché viene venduto e da quanto tempo è sul mercato? Entrambe le risposte dicono sul prezzo più di qualsiasi perizia.
A un avvocato nel paese in cui si trova l’immobile
Non conta solo averne uno, ma che sia qualificato nel paese in cui si trova l’immobile, che parli la sua lingua o l’inglese e che non guadagni nulla dalla vendita. Un avvocato consigliato dal venditore non rappresenta automaticamente lei.
Gli chieda: che cosa va verificato prima di qualsiasi caparra? Come si garantisce che il mio denaro si muova solo quando il trasferimento è assicurato: esiste un deposito fiduciario e chi lo detiene? Quali termini decorrono dopo la firma e che cosa succede se una parte non li rispetta?
Poi le domande che la riguardano personalmente: valgono regole aggiuntive per gli acquirenti dall’estero, autorizzazioni, limiti di superficie, restrizioni vicino alla costa o ai confini? Fa differenza se sono cittadino UE? Mi serve un codice fiscale, un conto nel paese, un rappresentante locale?
E la domanda che quasi nessuno fa: che cosa succede a questo immobile quando morirò, secondo quale legge, con quali imposte, e che cosa conviene predisporre ora perché i miei figli non debbano sistemarlo dopo?
A un consulente fiscale, idealmente in entrambi i paesi
All’acquisto: quali costi di acquisto sorgono, in quale misura e quando sono dovuti? C’è differenza fra nuovo ed esistente? Può arrivare una richiesta ulteriore se in seguito l’amministrazione valuta l’immobile diversamente dal prezzo d’acquisto?
Durante il possesso: quanto pago in modo corrente nel paese dell’immobile? Devo presentare una dichiarazione lì anche se non lo affitto? E che cosa di tutto ciò mi riguarda in aggiunta nel mio paese? Esistono convenzioni contro la doppia imposizione, ma non funzionano ovunque allo stesso modo.
Se lo affitta: dove viene tassato, quali costi sono deducibili, devo registrarmi nel paese, mi serve una licenza per l’affitto breve? Quest’ultimo punto è oggi strettamente regolato in molte regioni turistiche, e i controlli ci sono.
Alla vendita: come viene tassata la plusvalenza, esistono periodi minimi di possesso, viene trattenuto qualcosa quando vende un proprietario straniero?
All’amministrazione o al condominio
Con un appartamento, o con una casa in un complesso, l’amministrazione incide molto su quanto sarà piacevole la proprietà, e su quanto costerà.
Chieda: che cosa comprende esattamente la quota mensile e che cosa esplicitamente non comprende? Come si è mossa negli ultimi tre anni? Esistono fondi di riserva e quanto sono capienti rispetto a ciò che è in arrivo: tetto, facciata, impianto della piscina, ascensore?
Sono all’orizzonte contributi straordinari? Ci sono controversie o procedimenti aperti all’interno del condominio? Quante unità sono affittate, quante abitate dai proprietari, quante vuote? E se intende affittare: il regolamento condominiale lo consente?
A se stesso
Quante volte ci sarò realisticamente, non il primo anno ma il quinto? Chi viene con me, e ancora per quanti anni?
Se voglio affittare: chi fa la consegna, le pulizie, la biancheria, le risposte alle richieste? Conto le settimane che spero o le settimane che il posto dà davvero, e ho sottratto le settimane in cui ci sono io? È qui che di solito i conti sbagliano.
E la domanda più scomoda: come ne esco? Quanto restano sul mercato qui immobili comparabili prima di essere venduti? Chi compra una casa vacanza senza aver pensato alla rivendita ha preso solo metà della decisione.
Un’ultima osservazione
Quasi tutte queste domande non costano nulla, se non il coraggio di porle. Un venditore che risponde con chiarezza è un buon segno, e uno che le liquida è anch’esso un segno.