Pytania, które musisz zadać przed zakupem
Ile kosztuje nieruchomość za granicą i jakie zasady cię obowiązują, zależy od kraju, od nieruchomości i od tego, czy jesteś obywatelem UE. Nikt nie może ci tego powiedzieć ogólnie. Można jednak powiedzieć, jakie pytania zadać — i komu.
7 min czytania
Wszystkie informacje bez gwarancji. Ten tekst ma charakter orientacyjny i nie zastępuje porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. To, co obowiązuje w twoim przypadku, zależy od kraju, nieruchomości, twojego obywatelstwa i sytuacji osobistej, i może się w każdej chwili zmienić. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji skonsultuj się ze specjalistą uprawnionym do wykonywania zawodu w danym kraju.
Dlaczego nie ma tu żadnych liczb
W internecie znajdziesz wiele stron, które podają, ile wynoszą koszty nabycia w danym kraju. Niektóre mają rację. Które — przekonasz się dopiero u notariusza.
Stawki podatkowe się zmieniają, ulgi obowiązują tylko pod pewnymi warunkami, a przepisy dla kupujących z zagranicy różnią się w zależności od tego, czy jesteś obywatelem UE, gdzie leży nieruchomość i do czego chcesz jej używać. Liczba, która dotyczy niemieckiego nabywcy drugiego domu w jednym regionie, może być błędna dla Szwajcara w sąsiedniej miejscowości.
Dlatego nie ma tu ani jednej. Jest za to lista pytań, uporządkowana według rozmówców. Wydrukuj ją, zabierz ze sobą i posłuchaj, jak pewnie padają odpowiedzi. Kto unika któregoś z tych pytań, już ci coś powiedział.
Do sprzedającego lub pośrednika
Do kogo nieruchomość należy według rejestru — i czy to ta sama osoba, która ją sprzedaje? Czy istnieje wpisany tytuł własności, czy przeniesienie jeszcze nie nastąpiło? Czy są obciążenia, hipoteki, służebności przejazdu lub korzystania?
Czy zbudowano to, na co wydano pozwolenie? Czy jest odbiór lub zaświadczenie o zakończeniu budowy? Czy rozbudowy, basen, zadaszenie tarasu mają pozwolenie — a jeśli nie, co z tego dla mnie wynika?
Ile płacę rocznie, jeśli nic tu nie robię: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłatę za zarządzanie, opłaty stałe za prąd i wodę? I proszę nie szacunkowo, tylko na podstawie rozliczeń z dwóch ostatnich lat.
Dlaczego nieruchomość jest sprzedawana i jak długo jest już na rynku? Obie odpowiedzi powiedzą ci o cenie więcej niż jakakolwiek wycena.
Do prawnika w kraju, w którym leży nieruchomość
Ważne jest nie tylko to, żebyś go miał, ale żeby miał uprawnienia w kraju nieruchomości, mówił w twoim języku lub po angielsku i nie zarabiał na sprzedaży. Prawnik polecony przez sprzedającego nie reprezentuje automatycznie ciebie.
Zapytaj go: co musi być sprawdzone przed wpłatą zaliczki? Jak zapewnić, że moje pieniądze zostaną przelane dopiero wtedy, gdy przeniesienie własności będzie zabezpieczone — czy jest rachunek powierniczy i kto go prowadzi? Jakie terminy biegną po podpisaniu umowy i co się dzieje, jeśli któraś strona ich nie dotrzyma?
Potem pytania dotyczące ciebie: czy kupujących z zagranicy obowiązują dodatkowe przepisy — zezwolenia, limity powierzchni, ograniczenia w pobliżu wybrzeża lub granic? Czy ma znaczenie, że jestem obywatelem UE? Czy potrzebuję numeru podatkowego, konta w tym kraju, przedstawiciela na miejscu?
I pytanie, które pada rzadko: co stanie się z tą nieruchomością w razie dziedziczenia — według jakiego prawa, z jakimi podatkami i co trzeba uregulować już teraz, żeby moje dzieci nie musiały się z tym później borykać?
Do doradcy podatkowego — najlepiej w obu krajach
Przy zakupie: jakie koszty nabycia powstają, w jakiej wysokości i kiedy są wymagalne? Czy jest różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym? Czy możliwe są dopłaty, jeśli urząd później oszacuje wartość inaczej niż cenę zakupu?
W czasie posiadania: co płacę regularnie w kraju nieruchomości? Czy muszę tam składać zeznanie, nawet jeśli nie wynajmuję? I co z tego dotyczy mnie dodatkowo w kraju zamieszkania — istnieją umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale nie wszędzie działają tak samo.
Przy wynajmie: gdzie płaci się podatek, jakie koszty można odliczyć, czy muszę się zarejestrować w tym kraju, czy potrzebuję zezwolenia na najem krótkoterminowy? To ostatnie jest dziś w wielu regionach turystycznych ściśle uregulowane i kontrolowane.
Przy sprzedaży: jak opodatkowany jest zysk, czy obowiązują minimalne okresy posiadania, czy przy sprzedaży przez cudzoziemca coś jest potrącane?
Do zarządcy lub wspólnoty właścicieli
W przypadku mieszkania lub domu na osiedlu zarządca w dużej mierze decyduje o tym, jak przyjemna będzie własność — i jak kosztowna.
Zapytaj: co dokładnie obejmuje opłata miesięczna, a czego wyraźnie nie obejmuje? Jak zmieniała się w ostatnich trzech latach? Czy jest fundusz remontowy i jak duży jest w porównaniu z tym, co czeka w najbliższych latach — dach, elewacja, technika basenowa, winda?
Czy planowane są dodatkowe opłaty nadzwyczajne? Czy we wspólnocie toczą się spory lub postępowania? Ile lokali jest wynajmowanych, ile zamieszkanych przez właścicieli, ile stoi pustych? A jeśli chcesz wynajmować: czy regulamin w ogóle na to pozwala?
Do samego siebie
Jak często realnie będę tu przyjeżdżać — nie w pierwszym roku, lecz w piątym? Kto przyjedzie ze mną i jak długo jeszcze?
Jeśli chcę wynajmować: kto zajmie się przekazaniem kluczy, sprzątaniem, pościelą, odpowiadaniem na zapytania? Liczę tygodnie, na które mam nadzieję, czy te, które to miejsce naprawdę daje — i czy odliczyłem tygodnie, w których jestem tu sam? Właśnie tam rachunek najczęściej się nie zgadza.
I najbardziej niewygodne pytanie: jak się z tego wycofać? Jak długo porównywalne nieruchomości są tu na rynku, zanim się sprzedadzą? Kto kupuje dom wakacyjny, nie przemyślawszy odsprzedaży, podjął tylko połowę decyzji.
Jeszcze jedna uwaga
Większość tych pytań nie kosztuje nic poza odwagą, by je zadać. Sprzedający, który odpowiada na nie rzeczowo, to dobry znak — i taki, który je zbywa, również.