Вопросы, которые нужно задать до покупки
Сколько стоит недвижимость за границей и какие правила касаются именно Вас, зависит от страны, от объекта и от того, являетесь ли Вы гражданином ЕС. В общем виде этого никто Вам не скажет. Но можно сказать, какие вопросы задавать и кому.
7 мин чтения
Все сведения без гарантии. Этот текст служит для ориентира и не заменяет юридическую, налоговую или инвестиционную консультацию. Что действует в Вашем случае, зависит от страны, объекта, Вашего гражданства и личных обстоятельств и может измениться в любое время. Перед любым решением обратитесь к специалисту, имеющему квалификацию в соответствующей стране.
Почему здесь нет цифр
В сети достаточно страниц, которые сообщают, сколько составляют расходы на приобретение в той или иной стране. Некоторые из них правы. Какие именно, Вы узнаете у нотариуса.
Налоговые ставки меняются, льготы действуют только при определённых условиях, а правила для покупателей из-за рубежа различаются в зависимости от того, гражданин ли Вы ЕС, где находится объект и для чего Вы собираетесь его использовать. Цифра, верная для немца, покупающего второе жильё в одном регионе, может быть неверной для покупателя из Швейцарии в соседней деревне.
Поэтому здесь нет ни одной. Здесь есть список вопросов, рассортированных по тому, кому их задавать. Распечатайте его, возьмите с собой и послушайте, насколько уверенно звучат ответы. Тот, кто уходит от одного из этих вопросов, уже кое-что Вам сообщил.
Продавцу или агенту
Кому принадлежит объект по данным реестра, и то же ли это лицо, которое продаёт его здесь? Есть ли зарегистрированное свидетельство о собственности или передача права ещё не оформлена? Есть ли обременения, ипотеки, права прохода или пользования?
Построено ли то, что было разрешено? Есть ли акт приёмки или свидетельство о завершении строительства? Разрешены ли пристройки, бассейн, навес над террасой, и если нет, что из этого следует для меня?
Сколько я плачу ежегодно, если ничего здесь не делаю: налог на недвижимость, страхование, взнос на управление, постоянные платежи за электричество и воду? И не примерно, а по счетам за последние два года.
Почему объект продаётся и как долго он на рынке? И то и другое говорит о цене больше, чем любая оценка.
Юристу в стране, где находится объект
Важно не только то, что он у Вас есть, но и то, что он имеет квалификацию в стране расположения объекта, говорит на Вашем языке или по-английски и ничего не зарабатывает на сделке. Юрист, рекомендованный продавцом, не представляет Вас автоматически.
Спросите его: что нужно проверить до внесения любого задатка? Как обеспечивается, что мои деньги уйдут только после того, как передача права будет гарантирована: есть ли счёт эскроу и кто им распоряжается? Какие сроки начинают течь после подписания и что будет, если одна из сторон их пропустит?
Затем вопросы лично о Вас: действуют ли дополнительные правила для покупателей из-за рубежа, разрешения, ограничения по площади, ограничения вблизи побережья или границы? Имеет ли значение, гражданин ли я ЕС? Нужен ли мне налоговый номер, счёт в стране, местный представитель?
И вопрос, который задают редко: что станет с этим объектом после моей смерти, по какому праву, с какими налогами и что мне стоит оформить сейчас, чтобы моим детям потом не пришлось это распутывать?
Налоговому консультанту, лучше в обеих странах
При покупке: какие расходы на приобретение возникают, в каком размере и когда их нужно платить? Есть ли разница между новостройкой и вторичным рынком? Возможно ли доначисление, если ведомство позже оценит стоимость иначе, чем цена покупки?
Во время владения: что я плачу регулярно в стране расположения объекта? Нужно ли мне подавать там декларацию, даже если я не сдаю? И что из этого дополнительно затрагивает меня дома? Соглашения об избежании двойного налогообложения существуют, но работают не везде одинаково.
Если Вы сдаёте: где это облагается налогом, какие расходы вычитаются, нужно ли регистрироваться в стране, нужна ли лицензия на краткосрочную аренду? Последний пункт сейчас строго регулируется в ряде курортных регионов, и это контролируется.
При продаже: как облагается прибыль, есть ли сроки владения, удерживается ли что-то при продаже иностранным собственником?
Управляющей компании или объединению собственников
В случае квартиры или дома в комплексе управление во многом определяет, насколько приятным окажется владение и насколько дорогим.
Спросите: что именно включает ежемесячный взнос и что в него прямо не входит? Как он менялся за последние три года? Есть ли резервы и насколько они велики по сравнению с предстоящими работами: крыша, фасад, оборудование бассейна, лифт?
Ожидаются ли целевые сборы? Есть ли открытые споры или разбирательства внутри объединения? Сколько единиц сдаётся, сколько занято собственниками, сколько пустует? И если Вы собираетесь сдавать: разрешено ли это вообще правилами дома?
Себе самому
Как часто я реально буду здесь бывать, не в первый год, а на пятый? Кто поедет со мной и сколько ещё лет?
Если я хочу сдавать: кто будет передавать ключи, убирать, менять бельё, отвечать на запросы? Я считаю недели, на которые надеюсь, или недели, которые объект действительно даёт, и вычел ли я недели, которые провожу там сам? Именно здесь расчёты обычно ломаются.
И самый неудобный вопрос: как я отсюда выйду? Сколько сопоставимые объекты стоят здесь на рынке до продажи? Кто покупает курортную недвижимость, не продумав перепродажу, принял только половину решения.
Ещё одно замечание
Большинство этих вопросов не стоит ничего, кроме смелости их задать. Прямой ответ продавца на такие вопросы — хороший знак, а отговорки тоже знак.