Ferienimmobilie im Ausland privat verkaufen: was vorher geklärt sein sollte
Wer sein Haus am Meer selbst verkauft, spart die Provision und übernimmt dafür die Arbeit. Sechs Dinge, die den Verkauf schneller und sicherer machen.
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Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom Land, vom Objekt, von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrer persönlichen Lage ab und kann sich jederzeit ändern. Lassen Sie sich vor jeder Entscheidung von einer im betreffenden Land zugelassenen Fachperson beraten.
Die Unterlagen zuerst, die Anzeige danach
Der häufigste Grund, warum ein Privatverkauf ins Stocken gerät, ist nicht der Preis. Es sind Papiere, die fehlen, wenn ein Käufer ernst macht. Legen Sie bereit, bevor die Anzeige online geht: einen aktuellen Auszug aus Grundbuch oder Kataster, die Baugenehmigung und die Abnahme, Belege für spätere Anbauten und einen Pool, den Energieausweis und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft mit der laufenden Umlage.
In der EU ist beim Verkauf ein Energieausweis vorgeschrieben, in manchen Ländern muss er schon in der Anzeige genannt werden. Und wenn ein Anbau nie genehmigt wurde, ist es besser, Sie erfahren es vor dem Käufer. Dann lässt es sich klären oder im Preis berücksichtigen, statt dass der Verkauf beim Notar scheitert.
Der Preis kommt vom Markt, nicht aus der Erinnerung
Was Sie selbst bezahlt und hineingesteckt haben, ist für einen Käufer keine Grösse. Sehen Sie sich an, was vergleichbare Objekte in derselben Gegend heute kosten: gleiche Grösse, gleiche Entfernung zum Wasser, ähnlicher Zustand. Angebotspreise sind dabei eine Obergrenze, verkauft wird meist darunter.
Ein zu hoher Preis am Anfang kostet mehr als ein paar Prozent. Eine Anzeige, die monatelang steht, lesen Käufer als Ladenhüter, und jede spätere Senkung bestätigt das.
Wer kauft eigentlich Ihr Haus?
An der Küste kommen viele Käufer aus einem anderen Land. In Spanien kaufen neben Spaniern Deutsche, Briten, Skandinavier, Franzosen und Polen, an der Adria Österreicher, Deutsche und Tschechen. Jeder von ihnen sucht in seiner eigenen Sprache.
Eine Anzeige, die nur in der Landessprache steht, erreicht deshalb nur einen Teil der möglichen Käufer. Inserieren Sie mindestens auch auf Englisch, besser in den Sprachen der Menschen, die in Ihrer Gegend tatsächlich kaufen.
Gute Fotos sind die halbe Besichtigung
Wer aus dem Ausland kauft, sieht Ihr Haus zuerst auf Bildern, oft lange nur dort. Fotografieren Sie bei Tageslicht und aufgeräumt, jeden Raum einmal, dazu Aussenansicht, Terrasse und den Weg zum Wasser. Zeigen Sie das Meer nur, wenn man es wirklich sieht. Wer für einen Blick anreist, den es nicht gibt, kauft nicht und erzählt es weiter.
Ein Grundriss, auch von Hand gezeichnet, und ein kurzes Video, in dem man einmal durch das Haus geht, ersparen viele Rückfragen.
Wer zeigt das Haus, wenn Sie nicht da sind?
Wenn Sie nicht vor Ort wohnen, brauchen Sie jemanden mit Schlüssel, der aufschliesst, lüftet und Fragen zur Gegend beantworten kann: Nachbarn, die Hausverwaltung, einen Bekannten. Klären Sie vorher, wer das übernimmt und ob er dafür etwas bekommt.
Viele Käufer machen heute eine erste Besichtigung per Videoanruf. Das erspart beiden Seiten eine Reise, die sich nicht gelohnt hätte.
Steuern, Vertrag und Geld: hier nicht sparen
Ein Gewinn aus dem Verkauf kann im Land der Immobilie und in Ihrem Wohnsitzland steuerlich eine Rolle spielen. Was jedes Land verlangt und wie beides zusammenpasst, sagt Ihnen ein Steuerberater, der beide Seiten kennt. Fragen Sie ihn, bevor Sie einen Preis zusagen, und fragen Sie ausdrücklich, ob beim Verkauf schon ein Teil des Preises einbehalten wird. Manche Länder tun das bei Verkäufern, die dort nicht wohnen.
Lassen Sie Vorvertrag und Kaufvertrag von einem Anwalt im Land aufsetzen oder prüfen, der Sie vertritt, nicht den Käufer. Klären Sie mit ihm auch, über welches Konto eine Anzahlung läuft. Bargeld und Zahlungen auf Zuruf gehören nicht in einen Immobilienverkauf.
Und wenn Sie so weit sind
Bei uns stellen Sie Ihr Objekt selbst ein, auf Deutsch genügt. Wir übersetzen es und zeigen es Käufern in mehreren Sprachen. Sie zahlen einen festen Betrag im Monat, keine Provision, und jede Anfrage geht direkt an Sie. Wie das abläuft, steht auf der Seite für Eigentümer.